Hipotecas

FAQ

P. ¿Por qué la tasa de interés fluctúa?
R. Básicamente, la tasa de interés esta atada a la inflación y a la reacción de los mercados financieros. Un aumento de la inflación causa una alza en las tasas de interés. Este ajuste de las tasas a través de los mercados financieros se da para poder satisfacer a los prestamistas generando una ganancia real sobre sus inversiones. La inflación hace que los precios de los activos financieros con tasa de interés fija bajen, consecuentemente, las tasas suben.

¿Qué es una escritura?
Es un documento que incluye información como a quien pertenece la propiedad, los detalles sobre la propiedad y la dirección exacta. Siempre se firma en presencia de un notario.

¿Qué es un notario?
Es un Oficial publico el cual confirma que los detalles están correctos y que el contrato de venta es justo y que ambas partes lo entienden. El notario es imparcial y no da consejos sobre leyes.

¿Qué es la nota simple?
Es un documento oficial que se encuentra en el Registro de propiedades y que resume los detalles de la propiedad y si hay alguna cuenta pendiente con la propiedad.

P. ¿Qué es PMI?
R. PMI es el Seguro Privado de la Hipoteca. Se requiere cuando el desembolso inicial es menor que un 20% del valor de una casa. Esto protege parcialmente al prestamista de la pérdida si el tomador del préstamo falla en hacer los pagos de la hipoteca.

P. ¿Qué pasa si yo tengo poco o ningún crédito?
R. Todavía hay maneras de mostrar una historia de crédito. Usted puede demostrar una buena historia de pago con su alquiler y servicios (luz, agua, etc.) obteniendo referencias o cartas del propietario y de las empresas prestadoras de los servicios. Proporcione el valor de los cheques del ultimo año para validar la información que sus pagos fueron constantes. Esta información pasará a ser parte de su aplicación para el préstamo.

P. ¿Cómo puedo pensar en comprar un hogar si casi no puedo pagar mis gastos mensuales?
R. No se sienta desalentado. Hay pasos para que usted pueda mejorar su situación financiera. La mejor cosa es buscar un profesional especializado para ayudarlo con su situación de crédito. La "National Foundation for Credit Couseling" (NFCC) es una organización no lucrativa por todo el país que proporciona consejos gratis o por un honorario razonable. Ellos lo pueden ayudar a desarrollar un plan sólido para restablecer el control de sus finanzas.

P. ¿Cómo puedo asegurar que la información sobre mi informe de crédito es correcta?
R. Su informe de crédito refleja los datos obtenidos por las Agencias de Crédito por cada uno de sus acreedores. La información cambia cada vez que algo se agrega o es borrado de su archivo de crédito. Por ejemplo: saldando una cuenta, abriendo varias cuentas de crédito nuevas, o haciendo un pago de cualquier de sus cuentas después de la fecha de vencimiento. Cualquiera de estos movimientos aparecerá en su registro de crédito. La mejor manera de asegurarse que la información en su archivo de crédito esta correcta es solicitando periódicamente copias de su informe de crédito. Si usted piensa que existe un error, notifique la oficina de crédito apropiada y posteriormente pregunte si el error fue corregido.

P. ¿Qué es el impuesto sobre el valor añadido?
R. El impuesto sobre el valor añadido, comúnmente llamado IVA, es un impuesto de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava. El fin último de este tributo es recaer sobre los consumidores finales de los bienes y servicios transmitidos. Por lo tanto, al adquirir un inmueble serás tú el que deberá pagar de forma obligatoria y definitiva este tributo. Para conocer el importe que deberá pagar debe multiplicar el valor real del inmueble consignado en la escritura de compraventa por el tipo impositivo del 7 % .Existe una excepción que hay que tener en cuenta: las viviendas de protección oficial, tienen un tipo impositivo especial y superreducido del 4 % .

P. ¿Qué es el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana?
R. Es lo que comúnmente conocemos como plusvalía municipal. Es un impuesto municipal que grava las rentas inmobiliarias urbanas de carácter extraordinario, que se producen por la transmisión de la propiedad. Solamente recae sobre los bienes inmuebles urbanos, es decir, grava el valor del suelo y no la construcción. Se produce el devengo del impuesto cuando hay una transmisión de la propiedad y recae sobre el “incremento del valor” que han experimentado los terrenos urbanos durante el período que media entre la adquisición y la enajenación.

P. ¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles?
R. Es un impuesto directo de carácter real, es exigido de forma obligatoria por los municipios y su gestión es compartida por la administración del estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. Dicho impuesto, a diferencia de otros, ha de pagarse todos los años. Se cobra el día 1 de enero de cada año pero como excepción en Madrid, se pasa al cobro entre el día 1 de octubre y el 30 de noviembre

P. ¿Qué impuestos deberé pagar si compro una vivienda nueva o de primera mano?
R. Impuesto sobre el valor añadido, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

P. ¿Qué impuestos tengo que pagar si compro una vivienda usada o de segunda mano?
R. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

P. ¿Estoy obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado?
R. Según la ley del mercado hipotecario estás obligado a pagar un seguro de daños sobre el inmueble tasado. El no tener dicho seguro considerar como una falta grave por parte de la entidad que te ha dado el préstamo. También es conveniente obtener otros seguros para cubrir posibles percances como un seguro multirriesgo del hogar y un seguro de vida o de amortización del préstamo.

P. ¿Cuánto vale mi vivienda?
R. A la hora de conceder un préstamo hipotecario, las entidades financieras se fijan en el valor de tasación para concederte el importe que has solicitado. Lo normal es que la cobertura del riesgo que ofrecen las entidades no supere el 80% del valor de tasación aunque hay entidades que llegan hasta el 100%.

P. ¿Qué personas intervienen a la hora de tramitar una hipoteca?
R. Las personas que intervienen a la hora de tramitar una hipoteca: son el vendedor, el comprador, el banco, el notario, la gestoría y el registro de la propiedad.

P. ¿Cuáles son los aspectos legales a seguir a la hora de tramitar una hipoteca?
R. Deberás acudir al registro de propiedad y a una notaría, allí te darán toda la información que necesitas. También es recomendable pedir asesoría a una abogado aunque no es obligatorio.

P. ¿Qué es el registro de propiedad? ¿para que sirve?
R. En el registro de la propiedad, se puede verificar, mediante una nota simple informativa, que el vendedor es realmente el titular y propietario de la vivienda que quieres comprar y cerciorarte si existe algún tipo de hipoteca o carga sobre la misma. La nota simple informativa, se produce, normalmente, el mismo día o al día siguiente, de solicitarla. La consulta al registro de la propiedad tiene el fin de evitar futuros problemas ya que es una garantía jurídica.

P. ¿Qué función cumple el notario?
R. El notario informa de todos los aspectos jurídicos y legales que se producen en una operación de compraventa de un inmueble. Está persona ofrece una seguridad legal y jurídica a la documentación que es presentada por ambas las partes en lo que se refiere a la vivienda. El notario comprueba dicha documentación con el objetivo de comprobar que todo está en regla. El estado establece los honorarios de los notarios que se fijan según una escala que cambia en función de la cantidad del precio escriturado. El notario actúa normalmente: como asesor independiente de ambas partes, comprobando si toda la documentación está en regla; e informar sobre los aspectos claves de la compra: precio y forma de pago, aspectos físicos y urbanísticos de la vivienda. También informa de las consecuencias que conlleva el no pagar los impuestos correspondientes en una operación de compraventa. También interviene como fedatario público, dando garantía jurídica al contenido de la escritura de compraventa. Redacta un documento en el que advierte los riesgos o problemas que puedan surgir y que medidas que habría que tomar en el caso de que surgieran para solucionarlos.

P. ¿Necesito un abogado para comprar una vivienda?
R. El abogado no es obligatorio en una operación de compraventa de un inmueble pero si es recomendable buscar su asesoramiento. Es la persona que interviene en todo el proceso de adquisición. Su trabajo se basa en estudiar cuál es la situación real de la vivienda, si existen cargas sobre el inmueble o no y comprobar la titularidad. Buscará cuál es la fórmula jurídica más adecuada para adquirir la vivienda y evitar futuros contratiempos. En resumen, te informará y asesorará hasta el final del proceso de cuál es la fórmula jurídica y legal más recomendable de adquisición de la finca.

P. ¿Cuál es la documentación necesaria para comprar una vivienda de segunda mano?
R. Es necesario incluir el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles pagado por el vendedor, la Escritura original de propiedad, debidamente inscrita en el registro de la propiedad. En ella ha de acreditarse que el vendedor es su titular y debe constar además todas las características físicas de la vivienda que vas a comprar, el Certificado expedido por el presidente de la comunidad de propietarios certificando que el vendedor está al corriente en los gastos de comunidad, para que te garantice que la casa que compras no tiene deudas respecto de la comunidad de vecinos.

P. ¿Qué debe incluir la escritura de propiedad?
R. En la escritura deberá incluir: Las partes que intervienen (vendedor y comprador); la descripción física del inmueble; el título de adquisición (escritura por la cuál el vendedor compró en su día la vivienda); la inscripción en el registro de la propiedad del título de adquisición a nombre del vendedor; su valor; las cargas que pesan sobre la vivienda si es que las hay; el pago de los gastos de la comunidad; el precio de la compraventa y cual es la forma de pago; la sujeción de la operación a lo estipulado en las distintas normativas administrativas y, las obligaciones que de índole fiscal se derivan del mismo. Una vez explicada y leída la escritura de compraventa por parte del notario, deberás firmar conjuntamente con el notario y con el vendedor.

P. ¿Cómo se gestiona y se tramita una escritura de compraventa?
R. En primer lugar es necesario la expedición de la copia autorizada por el notario; a continuación hay que liquidar y pagar los impuestos que corresponden según el tipo de vivienda, según sea de primera o de segunda mano, ante la hacienda pública; prosigue con la presentación de la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad; y por último con la inscripción de la misma en el citado registro. Es conveniente que se modifique en el catastro la titularidad que allí figura, para que figure el nuevo propietario y su actuación se entienda directamente contigo.

P. ¿Cuánto dinero puedo pedir prestado?
R. Normalmente, la cantidad solicitada a la entidad financiera no debería superar el 80% de la tasación del inmueble. Aun que para ciertos colectivos profesionales, pueden llegar a ofrecer hasta el 100%.

P. ¿Qué criterio es el mejor para seleccionar mi hipoteca?
R. Depende de la situación personal del titular de la hipoteca. Si lo que quiere es seguridad sin que le importe que el tipo nominal de la hipoteca sea más alto, le recomendamos una hipoteca a tipo fijo. Si lo que prefiere es pagar una cuota mensual baja, le recomendamos una hipoteca a tipo variable con un plazo de amortización más largo. La hipoteca a tipo mixto combina la seguridad de un primer periodo de tipo fijo con el tipo de interés variable del segundo periodo.

P. ¿Cuánto tiempo se tarda en conceder una hipoteca?
R. Dependiendo de la entidad financiera, oscila entre 10 días y un mes.

P. ¿Es mejor un préstamo a tipo fijo o variable?
R. Depende de la situación financiera y perfil de cada persona. Un préstamo a tipo fijo garantiza que pase lo que pase con los tipos de interés, siempre se mantendrá la cuota. Sus principales inconvenientes son que los plazos son más reducidos (10 ó 15 años en lugar de los 20 ó 25 años de uno variable) y en estos momentos el tipo de interés es superior a un préstamo a tipo variable. Por todo ello, el coste de la mensualidad o cuota será significativamente mayor. Por otro lado, el préstamo a tipo variable tiene como desventaja una posible subida de tipos que varíe la cuota mensual y que dificulte el pago de la misma. Las principales ventajas provienen de la extensión del plazo y del menor importe del tipo. Con esto se consigue que la cuota mensual sea menor o que para la misma cuota se consiga más financiación y por lo tanto acceder con más facilidad a la compra de una vivienda. Para limitar el riesgo de subida de tipos, los préstamos a tipo de interés variable suelen incorporar unos límites máximos, por encima de los cuales el titular del préstamo no se hace responsable.

P. ¿Qué gastos voy a tener a la hora de pedir una hipoteca?
R. A la hora de formalizar una hipoteca suelen haber una serie de gastos: Gastos de notaria, registro de propiedad, gestoría, tasación, gastos bancarios, impuestos sobre transmisiones patrimoniales.

P. ¿Qué documentos hacen falta para que me concedan una hipoteca?
R. Las tres últimas nóminas o las últimas liquidaciones de IVA, la última declaración sobre la renta, contrato de compraventa de la finca, nota simple del registro de la propiedad, el último recibo del impuesto de bienes inmuebles, fotocopias de los DNI de los titulares. En caso de Avalista, será también necesario los mismos documentos del avalista.

P. ¿Dónde puedo obtener una hipoteca española?
R. Las hipotecas españolas están disponibles en la mayoría de los bancos más importantes de España, del Reino Unido y de los prestamistas de Gibraltar. Un comprador, bajo la dirección de un abogado español, puede adquirir una hipoteca cuando compra una construcción nueva. En este caso, la hipoteca puede llegar hasta el valor del 80%. En algunos casos las propiedades de reventa también son ofrecidas para la venta ya con una hipoteca. El abogado debe controlar los términos y condiciones que se aplican a la hipoteca y asesorar conforme a ellos. En España las hipotecas están adjuntas a la propiedad y son escritas dentro del título de propiedad, es por esto que es muy importante ser asesorado por un abogado español que esté familiarizado con esto, ya que la hipoteca es sobre la propiedad y no sobre la persona que adquiere la hipoteca.

P. ¿Cuánto cuesta tramitar una hipoteca española para adquirir una propiedad en España?
R. A menos que estés comprando una propiedad ya con una hipoteca, el costo para tramitar una hipoteca será aproximadamente del 1% al 1.5% del monto anticipado.

P. ¿Cuánto puedo pedir prestado?
R. Como una guía general, un no residente podrá tomar prestado aproximadamente un 60% del valor de la propiedad.

P. ¿Debo tener una hipoteca española en euros?
R. Si obtienes un préstamo en una moneda que no tiene un valor fijo contra el euro, por ejemplo la esterlina, la fluctuación de la moneda puede hacer que tu préstamo sea más o menos caro dependiendo del índice de cambio en ese momento.

P. ¿Qué tasa de interés pagaré?
R. Las tasas de interés también dependerán de la moneda en la cual elijas obtener el préstamo. Las tasas de interés para hipotecas en euros están basadas en el Euro Interbank Offered Rate, (EURIBOR) La tasa de los prestamistas será un poco superior al Euribor, generalmente Euribor + 1.25%, pero ciertos prestamistas pueden fluctuar. Las hipotecas sobre una tasa fija están disponibles a índices de interés ligeramente superiores.

P. ¿Qué es el indice Euribor?
R. Se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación (EURÍBOR).

P. ¿Con qué frecuencia son revisadas las tasas?
R. Generalmente una vez al año.

P. ¿Cuál es el costo de un reembolso anticipado de una hipoteca en España?
R. De 0 a 1%, dependiendo del tipo de préstamo. Algunos prestamistas sólo cobran por cancelación en los primeros cinco años, otros no cobran nada. Es importante escoger cuidadosamente tu prestamista si pretendes reembolsar tu préstamo en forma temprana.

P. ¿Qué ocurre con respecto a los cargos bancarios por hipoteca para la propiedad en España?
R. Los cargos bancarios por mantener una cuenta y las comisiones por la transferencia de dinero varían considerablemente de un banco a otro. Algunos proveen un buen banco on-line, el cual puede ser útil para transferir fondos y pagar facturas cuando se está ausente.